vrijdag 9 oktober 2015

Rentevaste periode opbreken: wat is de winstverwachting?

Door de lage hypotheekrente-standen heb ik het aangedurfd om een offerte te laten maken voor een nieuwe rentetarief. Het aflossingsvrije deel van onze hypotheek staat 15 jaar vast op 5.1%. Daarvan is nu ongeveer 5 jaar verstreken.

Onze hypotheekboer kwam met de volgende voorstellen:
variabel: 2,25%
2 jaar vast: 2,30%
5 jaar vast: 2,40%
10 jaar vast: 2,60%
15 jaar vast: 2,80%
20 jaar vast: 2,90%
30 jaar vast: 3,30%



Oftewel grafisch gezien:


Wat een verschil!

Uiteraard zat hier ook een kostenplaatje aan, namelijk (slik) E20.448,10! De vraag is nu: wat is wijsheid.

Hoe lang vastzetten?
Deze eerste vraag is zeer speculatief. Op dit moment is er totaal niets te zeggen over de rentestand over pak 'em beet 5 jaar, laat staan over 20 jaar. Bij het afsluiten van deze hypotheek hebben we voor zekerheid gekozen door de rente lang vast te zetten. Achteraf is dit dus een foute keuze gebleken.
Als ik deze keer kies voor een rentevaste periode van 10 jaar (de paarse lijn in de grafiek), dan loopt de rentevaste periode af in 2025, precies in het jaar dat de rentevaste periode hoe dan ook zou zijn afgelopen. Zo kan ik de meest eerlijke vergelijking maken.

Wat is de winstverwachting?
Als ik akkoord ga met 10 jaar vastzetten, dan zal ik eenmalig E 20.488,10 moeten ophoesten, waarna ik de komende 10 jaar maandelijks 235,42 bespaar. Met behulp van de rentevoet calculator kan ik zien dat dit een effectieve rente van bijna 7% oplevert:

Dit is een stuk meer dan storten op de spaarhypotheek. Het verschil is wel dat de investering van kortere duur is, namelijk 10 jaar in plaats van 25 jaar.

Ik ben nu alleen nog een ding vergeten, namelijk de hypotheekrenteaftrek. Van die maandelijkse besparing van E235,42 blijft slechts E136,54 netto over. Maar het schijnt dat je die eenmalige boete ook van de belasting mag aftrekken, dus onder de streep maakt het niets uit. Helemaal niets? In mijn geval wel. Mijn inkomen zit maar een klein stuk in de 42% schaal. Als ik in een jaar E20488,10 van mijn inkomen mag aftrekken, dan zit ik niet meer in de 42% schaal, maar in de 37% schaal. Dus van de renteboete krijg heb ik slechts 37% korting, en van mijn besparing wordt 42% ingehouden. Het resultaat is dus:

Conclusie: 
Onder de streep levert deze nieuwe rente minder op dan bijstorten op de spaarhypotheek. Bovendien profiteer ik bij bijstorten 25 jaar lang van een lage maandlasten. Uiteraard heb ik hier alleen naar "10 jaar rente vast" gekeken, omdat het anders appels met peren vergelijken wordt.
Als ik veel meer geld had gehad, dan was dit wel een goede optie geweest. Ik kan slechts en beperkte hoeveelheid geld in de spaarhypotheek bijstorten, dus dit zou dan een mooi alternatief zijn geweest.
Ik moet toegeven dat ik op dit moment die boete niet zou kunnen betalen, dus eigenlijk ben ik stiekem blij met dit resultaat.

zie ook:
mijn hypotheekverloop
rentevoet calculator

13 opmerkingen:

  1. Wij kwamen toen tot de conclusie dat openbreken niet voldoende opleverde. Ondanks dat we de boete wel konden betalen deden we het niet. En nu hebben we alsnog een lagere rente, omdat we minder opslag betalen, door het vele aflossen vallen we in en andere tariefklasse. Zonder boete. Misschien voor jullie ook een optie?

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. nee, wij hebben NHG, dan gaat deze vlieger niet op.

      Verwijderen
  2. Heel sterk onderwerp van je, deze situatie speelt momenteel in menige huishouding. Die lage rentestand is heel aantrekkelijk, maar die boete hakt er bij de meesten flink in.

    Verzoek:
    Kun je ook een "goede" rente op rente calculator maken, waarmee je kunt uitrekenen hoeveel spaarpremie je moet inleggen om aan je eindbedrag te komen. Op het net staan er voldoende, maar de een werkt niet met geld achter de komma en ze geven allemaal andere eindbedragen. Welke rekenmethode is juist?

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. Klinkt interessant, maar ik kan je niet helemaal volgen. Kan je misschien wat voorbeelden geven met links van rekenpagina's die volgens jou niet goed werken?

      Verwijderen
    2. Het was even knippen en plakken, maar onderstaand een aantal voorbeelden.
      Wie heeft er gelijk?

      http://www.wijzersparen.nl/sparen/spaarrente-calculator.html
      Beginbedrag € 57367,08
      Regelmatig sparen € 139,45 p/mnd
      per Maand (of jaar)
      Rentepercentage 5.5 % per jaar
      Spaarduur 35 maanden (of jaar)
      Eindbedrag € 72188.55

      Invullen achter de komma mogelijk:

      http://www.geldenrecht.nl/page/bereken-eindkapitaal-spaargeld
      Eindkapitaal € 72.357,-

      http://rente-op-rente.gebruikmaar.nl/ (geen maanden mogelijk)
      Eindkapitaal € 72.792,29 (3jr)

      http://www.sparenvergelijk.nl/spaarrente-berekenen/
      Eindkapitaal € 71.241.68

      http://www.mercuryplaza.com/rente-calculator.html
      Eindkapitaal € 72.188.55

      https://www.rabobank.nl/particulieren/sparen/spaarrekening-en-spaarrente/rabo-internetsparen/berekenen/?intcamp=pa-sparen-bereken.uw.spaarbedrage.en.of.looptijd&inttype=link-bereken.uw.spaarbedrag.of.looptijd&intsource=particulieren.sparen.spaarrekening-en-spaarrente.rabo-internetsparen
      Eindkapitaal opgebouwd in 3 jaar.


      Invullen achter de komma “niet” mogelijk

      http://www.berekenhet.nl/modules/beleggen/vermogensgroei.html
      https://www.ing.nl/particulier/sparen/supporter-van-spaarders/spaarcalculator/index.html
      http://www.spaarrente.nl/spaarrente-berekenen.aspx
      http://www.rentetotaal.nl/sparenberekenen.html
      https://www.leaseplanbank.nl/sparen/hoogste-spaarrente-vergelijken.aspx
      http://www.moneychimp.com/international/nl/calculator/compound_interest_calculator.htm
      http://www.homefinance.nl/termijn-deposito-sparen/berekeningen/eindwaarde_uitkomst.asp
      https://www.lloydsbank.nl/lloyds/nl/spaarrekening/rente.html
      http://www.regiobank.nl/particulier/home/producten/sparen/spaaropmaat/spaaropmaat-vrij/rentecalculator.html


      Verwijderen
    3. Bedankt! Een beetje variatie verwacht ik (verschil tussen nominale en effectieve rente, rente aan begin of eind uitgekeerd etc), maar dit slaat alles! Ik zal eens een keer kijken of ik de verschillen kan verklaren

      Verwijderen
    4. Ruim een maandje later nu, ik had de stille hoop dat er ondertussen een nieuw tooltje zou verschijnen; de enige juiste "rente op rente calculator".
      Kan ik deze nog verwachten dit jaar, hoor wie klopt daar ....

      Verwijderen
    5. Ik ben er al eens mee bezig geweest, sommige tools maken behoorlijk grove fouten. Heb geduld...

      Verwijderen
    6. Ik kreeg gisteren een ingeving voor de rentecalculator, misschien kun je er iets mee?

      Als je de hoogte van je spaarhypotheek in zou kunnen geven, de maandelijkse spaarpremie en de resterende maanden of jaren, zodat het rentepercentage eruit komt rollen ipv de spaarpremie of het eindbedrag?

      Dan zie je ook direct het verschil in rentepercentage, bank zegt je betaalt 5,5%, maar eigenlijk betaal je 5,6% (nominaal of effectief, administratiekosten?)

      Misschien ook handig om op die manier erachter te komen hoe hoog het percentage ORV is, als je bank de spaarpremie en ORV niet heeft gesplitst, maar als 1 bedrag laat zien?

      Verwijderen
  3. Ik ben zelf nog niet bezig geweest met oversluiten omdat ik net als jij nog een erg lange resttermijn in mijn huidige hypotheek heb. Ik meen echter wel eens gelezen te hebben dat je bij sommige banken je boetebedrag kunt meefinancieren in je nieuwe lening waardoor je niet nu ineens 20k op tafel hoeft te leggen maar het terugziet als een opslag in je maandlasten. Wellicht is dat voordeliger omdat je dan wel volledig gebruik kunt maken van je aftrek in de 42% schaal?

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. als zowel de boeterente als de premie in de 42% schaal zitten, dan is de effectieve rente bijna 7%. behoorlijk veel dus.

      Verwijderen
  4. Heb je rentemiddeling met je bank besproken? Ik ben hierdoor van 5,7 naar 4% gegaan, dus een onmiddelijke besparing zonder geld op tafel te hoeven leggen. Het staat nu weer voor 10 jaar vast, maar over 4 jaar ben ik klaar met aflossen, als alles goed gaat.

    BeantwoordenVerwijderen
    Reacties
    1. mijn hypotheekvertrekker doet helaas niet aan rentemiddeling

      Verwijderen